Les meilleurs pays pour investir en immobilier en 2025 : analyse, avis et plan d’action
Bonjour à toi.
Je suis Mohamed Halhoule, expert en immobilier, et je t’accompagne dans la lecture de ce rapport. Avant de plonger dans les détails techniques et les chiffres, je veux te dire que ce document n’est pas un rapport impersonnel. C’est une synthèse de ma méthode, de mes expériences, de mes succès et de mes erreurs. Ma passion pour l’immobilier, tu le sais, me pousse à explorer le monde, à ne jamais me contenter des chiffres sur papier. Chaque fois que je visite un pays, je me renseigne, je lis les annonces, je rencontre les agences, je visite les projets en pleine construction. C’est la partie que je préfère, car elle me permet de sentir le pouls du marché, de voir où se trouvent les vraies opportunités.
Rapport d’expertise en investissement immobilier international : La vision de Mohamed Halhoule
Cette approche m’a appris une chose fondamentale : pour bien investir, tu dois comparer. Comparer dans la région, entre les régions et à l’international. C’est en faisant cela que tu peux identifier les tendances et les pays qui offrent le meilleur potentiel. Tu vas aussi le voir, une autre de mes convictions est que l’investissement neuf sur plan est bien souvent plus avantageux que le seconde main, car il t’évite de calculer des travaux pour le remettre au goût du jour. Cela dit, j’ai aussi une astuce pour le seconde main : il faut que tu cherches des biens avec de très bons communs, car tu ne peux pas les changer, contrairement à l’intérieur que tu peux transformer complètement. L’ancien a d’autres atouts : il est souvent mieux placé et plus spacieux que les nouveaux projets. Dans ce cas, je te conseille de chercher la pépite et de ne pas avoir peur de te lancer dans la rénovation. Pour cela, je peux te conseiller, car j’ai réalisé tellement de transformations, jusqu’à la construction neuve, que rien ne m’échappe.
Dans quels pays investir en immobilier, analyse, avis et plan d’action
Il est clair que si c’est pour un investissement pur, ce n’est pas la même chose que si c’est pour une résidence secondaire. La plupart du temps, c’est un mélange des deux. Ce rapport est là pour t’aider à y voir clair. Mon but est de t’aider à trouver le pays qui te conviens pour l’investissement immobilier où tu trouveras le plus de points positifs, là où la vague est la plus favorable pour toi.
Première partie : L’analyse des vagues d’investissement mondiales
Le marché immobilier de prestige, bien qu’il ne représente qu’une niche (3,9 % des transactions en France, mais 17 % de la valeur totale), est un baromètre crucial de l’économie mondiale. Il a su faire preuve de résilience face aux cycles économiques défavorables et reste une valeur refuge pour les investisseurs aisés qui cherchent à sécuriser leur patrimoine. En 2024, il a connu un ralentissement de son activité, avec une baisse de 20 % des volumes de transactions. Cependant, les prix ont résisté et le marché a retrouvé une bonne dynamique début 2025. Cette reprise est particulièrement notable dans certaines régions et certaines destinations internationales qui bénéficient de conditions uniques. Je vais te donner ici mon analyse de ces marchés, pour que tu puisses les comparer et « suivre la vague » la plus pertinente pour toi.
1. Dubaï : Le paradis fiscal et la spéculation en Off-plan
Dubaï est pour moi la destination par excellence pour un investissement purement spéculatif et fiscalement optimisé. C’est un centre mondial qui attire des investisseurs du monde entier grâce à un cadre unique et des incitations qui ne se trouvent nulle part ailleurs.
Le principal atout est l’absence de fiscalité sur les revenus locatifs, les plus-values et les droits de succession pour les particuliers. Cela signifie que les gains que tu réalises sont intégralement conservés. De plus, le Golden Visa éligible aux investisseurs immobiliers te permet d’obtenir un titre de séjour de 10 ans, ce qui renforce l’attractivité de l’émirat pour une clientèle aisée.
Le marché est structuré autour des projets « off-plan ». Les promoteurs proposent des plans de paiement flexibles, souvent structurés en 60/40, où tu paies 60 % pendant la construction et 40 % à la livraison, qui peut être financée par une hypothèque pour les non-résidents jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Ces plans de paiement te permettent de ne pas immobiliser la totalité de ton capital avant la remise des clés. L’acompte initial varie généralement de 10 % à 25 % du prix total, plus les frais d’enregistrement (4 % du prix).
Ce modèle est idéal pour le flipping, c’est-à-dire la revente d’un bien avant sa livraison pour encaisser une plus-value. Cette pratique est légale à Dubaï et encadrée par le
Revendre sans frais à partir de 30%, le meilleur flip du marché mondial
Dubai Departement Land (DLD). Pour revendre ton bien avant qu’il ne soit terminé, tu dois généralement avoir payé entre 30 % et 50 % du prix total et obtenir l’accord du promoteur. Étant donné l’absence de taxe sur la plus-value, le gain réalisé sur ces opérations peut être très conséquent. Le marché locatif n’est pas en reste, avec des rendements moyens de 6 à 9 % pour les appartements, et la possibilité de déléguer la gestion locative à des entreprises spécialisées comme Nehome, qui s’occupent de tout à distance.
2. L’Espagne : Entre boom du neuf et sécurité accrue
Le marché espagnol de l’immobilier est en plein essor, et c’est une vague que tu ne peux pas ignorer si tu cherches un investissement dynamique. En 2024, les prix de vente ont connu une hausse record de 11,2 % au niveau national, avec des augmentations supérieures à 20 % dans des villes comme Madrid, Valence et Malaga. Cette croissance est portée par une forte demande étrangère, une pénurie de logements neufs et une reprise de l’économie.
Pour 2025, la tendance se poursuit. Les analystes prévoient une augmentation des prix de 6 à 8 % dans des zones établies comme Marbella, Puerto Banús et Estepona. Ces régions attirent des profils d’acheteurs de plus en plus diversifiés, des jeunes entrepreneurs aux investisseurs américains et du Moyen-Orient. À Estepona, par exemple, on s’attend à une hausse de 5 à 6 %, portée par de nouveaux projets résidentiels avec vue sur la mer.
Une des stratégies que j’observe et que j’ai moi-même pratiquée, c’est l’achat sur plan, ou « off-plan ». L’achat de biens neufs est une excellente option car il est en moyenne 15 % moins cher que l’achat de l’existant. Cela permet de se positionner sur une plus-value avant même la fin de la construction. J’ai personnellement analysé la construction d’une villa à Marbella durant ses dernières années, les prix ont explosé ! Un excellent signal pour les investisseurs. Le cadre juridique espagnol est d’ailleurs sécurisant, avec une loi qui protège les acheteurs « off-plan » par des garanties bancaires obligatoires comme à Dubai (Escrow Account qui est appelé Compte séquestre). L’avantage est principalement dans le plan de paiement, qui est échelonné et s’adapte au budget, ce qui facilite grandement la gestion de ton investissement.
La sécurité est un élément essentiel de l’investissement, et l’Espagne a fait un pas de géant dans ce domaine. Une nouvelle loi anti-squat est entrée en vigueur en avril 2025. Cette réforme, qui place l’Espagne parmi les juridictions les plus strictes d’Europe, permet désormais des expulsions en 48 heures en cas d’occupation illégale récente. Elle renforce les sanctions pénales contre les squatteurs et supprime le bouclier de la « vulnérabilité sociale », ce qui accélère considérablement les procédures judiciaires. Pour un propriétaire, c’est un signal très fort et rassurant, qui élimine un risque majeur et consolide la confiance dans l’investissement.
3. L’Île Maurice : Fiscalité douce, résidence et rendements garantis
L’Île Maurice est pour moi une destination unique qui offre un savant mélange de fiscalité avantageuse, de sécurité juridique et de qualité de vie, ce qui la rend idéale pour un investissement patrimonial. Ce n’est pas un marché fait pour la spéculation, mais pour la construction de richesse à long terme.
Pour acquérir un bien, les étrangers doivent passer par des programmes immobiliers spécifiques (IRS, RES, PDS, R+2) qui leur garantissent la pleine propriété. Ces projets immobiliers de luxe, comme
One&Only Private Homes ou Harmonie Golf & Beach Estate, sont souvent situés dans des cadres idylliques et offrent des services haut de gamme. De plus, pour un investissement minimum de 375 000 USD, tu peux obtenir un permis de résidence permanent pour toi, ton conjoint et tes enfants de moins de 24 ans.
La fiscalité est l’attrait majeur de l’île. Elle se caractérise par l’absence d’impôt sur la fortune (IFI), de taxe foncière, de taxe d’habitation et, surtout, de droits de succession entre ascendants et descendants. Les revenus locatifs sont taxés à un taux unique de 15 %, et la convention fiscale avec la France évite la double imposition sur les loyers.
Le rendement locatif est très satisfaisant, avec des rendements bruts allant de 4 à 7 % dans des zones très demandées comme Grand Baie et Tamarin. Certains promoteurs proposent même des « guaranteed rental return schemes », qui te garantissent un rendement net (par exemple, Azuri garantit 5 % net sur les 3 premières années). Ces schémas sont particulièrement intéressants pour une location saisonnière haut de gamme. De plus, l’achat en
VEFA est encadré par une garantie financière d’achèvement (GFA) qui protège ton investissement en cas de défaillance du promoteur.
4. Le Royaume-Uni : L’ère post-Brexit et les nouvelles règles du jeu
Le marché immobilier britannique, et notamment londonien, est en pleine transformation en 2025. Après plusieurs années de croissance modérée, les perspectives sont optimistes, mais le cadre juridique et fiscal a changé, ce qui nécessite une approche prudente.
À Londres, l’optimisme est de retour. Les prix immobiliers devraient augmenter de 4 % en 2025, portés par le retour du travail en bureau et la demande des investisseurs nationaux et internationaux. Le marché locatif est perçu comme une valeur refuge, avec des rendements stables même en cas de ralentissement économique.
Cependant, un changement législatif majeur est en cours et pourrait redéfinir la relation entre propriétaires et locataires. La réforme Renters' Rights Bill, en cours de discussion, vise à abolir les expulsions « sans motif » (no-fault evictions, ou Section 21). Si cette loi est adoptée, elle remplacera les baux à durée déterminée par des baux périodiques à durée indéterminée, ce qui donnera plus de sécurité aux locataires. Les propriétaires devront désormais invoquer un motif légitime pour expulser un locataire (par exemple, la vente du bien ou l’usage personnel) et devront passer par les tribunaux. Bien que cela puisse sembler une contrainte, cela pourrait en réalité assainir le marché en favorisant une gestion plus professionnelle et en réduisant le turnover des locataires, ce qui garantit des revenus locatifs plus stables sur le long terme.
Sur le plan fiscal, le Royaume-Uni a également opéré des changements majeurs. À partir d’avril 2025, le concept de domicile pour l’impôt sur les successions (IHT) sera remplacé par celui de résident de long terme (résidence au Royaume-Uni pendant au moins 10 des 20 dernières années). Cela signifie que les actifs mondiaux seront taxables au Royaume-Uni plus tôt qu’auparavant. Pour les non-résidents, un bien immobilier au Royaume-Uni sera toujours soumis à l’IHT avec un taux de 20 % dans le cas d’un démembrement. Les plus-values sur la vente d’une propriété sont imposées à un taux de 18 % ou 24 % pour les non-résidents.
5. Les États-Unis : La complexité d’une fiscalité fédérale et locale
Le marché immobilier américain est un véritable continent d’opportunités, mais il est d’une grande complexité en raison des différences législatives et fiscales entre les États. C’est un marché où il est crucial de s’entourer d’experts.
Il n’y a pas de restrictions à la propriété immobilière pour les étrangers aux États-Unis, et une part importante des biens, notamment à New York, est détenue par des non-résidents. Toutefois, la fiscalité est un point d’attention majeur. L’impôt sur les successions est un des plus lourds pour les non-résidents, avec une exonération de seulement 60 000 USD, alors que le taux d’imposition peut atteindre 40 %. Les plus-values réalisées sur la vente d’un bien immobilier sont soumises à la loi
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), qui impose à l’acheteur de retenir 15 % du prix de vente pour l’IRS (Internal Revenue Service).
Les lois qui protègent les propriétaires de la part des locataires varient considérablement d’un État à l’autre. En Floride, par exemple, un propriétaire peut donner un préavis de trois jours pour un non-paiement de loyer avant d’entamer une procédure judiciaire. À New York, en revanche, un propriétaire ne peut expulser un locataire qu’après avoir obtenu une décision de justice. Les lois sur le squat sont également très différentes. Alors qu’en Floride et en Californie une occupation continue de 5 à 7 ans peut permettre à un squatter de revendiquer des droits, d’autres États comme l’Alabama ont adopté en 2024 des lois qui autorisent l’expulsion en 24 heures et prévoient des peines de prison pour les squatteurs.
6. L’Asie : Des marchés émergents aux hubs financiers
L’Asie est un marché d’investissement très diversifié, avec des stratégies très différentes à adopter selon les pays.
- La Thaïlande offre un marché très dynamique, notamment dans les destinations touristiques. Les rendements locatifs y sont très intéressants : ils peuvent atteindre 8 à 12 % à Phuket, et 5 à 7 % à Koh Samui, portés par une forte demande pour les locations saisonnières. La fiscalité sur les revenus locatifs est de 5 % pour les non-résidents, ce qui la rend très attractive. C’est un marché idéal pour un investissement de rendement.
- Singapour se positionne à l’inverse comme un hub financier de premier plan, avec un marché immobilier très stable et en constante appréciation. Cependant, les conditions d’acquisition pour les étrangers sont très strictes. Pour acheter un appartement ou un condominium, les non-citoyens doivent s’acquitter d’une taxe supplémentaire (
Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD) de 60 % du prix d’achat. De plus, l’achat de propriétés foncières est soumis à l’approbation du gouvernement. C’est un marché pour la conservation du capital, pas pour un rendement immédiat. - Le Japon est un marché de niche avec ses propres spécificités. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers, mais il est essentiel de s’entourer d’une agence spécialisée en raison de la barrière de la langue et des documents administratifs en japonais. Les logements y sont souvent de taille plus compacte qu’à Paris, mais très modernes. Fait unique, la valeur des maisons a tendance à se déprécier avec le temps au Japon, ce qui est très différent du modèle d’investissement occidental.
Aperçu des marchés internationaux pour un investissement de prestige en 2025
| Pays/Région | Tendances des prix | Régimes d’investissement pour les étrangers | Fiscalité sur les revenus locatifs | Fiscalité sur les plus-values | Droits de succession | Stabilité juridique |
| Espagne | Hausse continue (3-8%) | Accès libre, achat off-plan | Taux progressifs (19-24%) | Taux progressifs (19-26%) | Taux variables (7.6-34%) | Élevée, loi anti-squat renforcée |
| Dubaï | Forte croissance | Pleine propriété dans les zones franches | Nul | Nul | Nul | Élevée, encadrement des off-plan |
| Île Maurice | Hausse modérée (+6%) | Schémas agréés (IRS, PDS) | 15% | Nul | Nul | Élevée, droit civil français |
| Royaume-Uni | Hausse modérée (+4%) | Accès libre, pas de restrictions | Imposition sur les revenus locatifs | 18-24% | Jusqu’à 40% pour non-domiciliés | Élevée, réforme du droit locatif en cours |
| États-Unis | Croissance modérée (3%) | Accès libre | Taux à 30% ou progressif (selon choix) | Taux à 30% ou progressif | Jusqu’à 40% (exonération de 60K) | Complexe, variable selon les États |
| Thaïlande | Croissance soutenue | Condominiums | 5% | Taxe progressive | Variable | Stable, encadrement des non-résidents |
| Singapour | Très forte croissance | Condominiums sans autorisation | Taux progressifs | Taux progressifs | Variable | Très élevée, régulation stricte |
Deuxième partie : Le match neuf vs. ancien, selon ma méthode
Comme je te l’ai dit, j’ai une approche très personnelle du marché. J’ai réalisé tellement de transformations, jusqu’à la construction neuve, que rien ne m’échappe. Le choix entre le neuf et le seconde main est une décision stratégique qui dépend de ton objectif et de ton profil d’investisseur. Voici ma manière d’aborder cette question cruciale.
1. Investir dans le neuf sur plan : La voie de la plus-value et de la sérénité
Le neuf est souvent ma préférence pour un investissement pur, car il simplifie la démarche et permet d’optimiser le rendement financier. L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou Off-plan t’offre un avantage majeur : un prix d’achat généralement 15 % inférieur au prix de l’existant.
L’un des plus grands atouts est la flexibilité des plans de paiement qui te permettent d’échelonner les versements en fonction de l’avancement des travaux. Cela te donne la possibilité de ne pas immobiliser la totalité de ton capital dès le départ. C’est ce qui rend possible la stratégie de flipping que je conseil à tout investisseur malin : acheter sur plan et revendre avant la livraison pour encaisser la plus-value. C’est un moyen d’obtenir un excellent retour sur investissement ( ROI) qui ne dépend pas du rendement locatif, mais de la valorisation de l’actif pendant la construction. Il y a évidement d’autres paramètres qui te permet de faire de bonne affaire. Je donne toutes ses astuces dans mes formations.
En plus de l’aspect financier, l’investissement dans le neuf t’apporte de la tranquillité d’esprit. À l’Île Maurice, par exemple, la loi impose une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) qui protège tes fonds en cas de défaillance du promoteur. En outre, les frais de notaire sont réduits, et tu bénéficies des dernières normes de construction, ce qui te garantit une meilleure performance énergétique et une garantie jusqu’à 10 ans en cas de problème. Le neuf, c’est aussi un bien qui correspond aux attentes de la clientèle haut de gamme, avec des prestations de qualité, des designs modernes et des services intégrés.
2. Investir dans l’ancien : La chasse aux « pépites »
Si le neuf est une valeur sûre, l’ancien est pour moi le terrain de jeu idéal pour les investisseurs qui aiment créer de la valeur. Comme je l’ai dit, l’astuce pour le seconde main est d’avoir de très bons communs, car l’acheteur ne peut pas les changer, contrairement à l’intérieur où il peut le transformer complètement [requête utilisateur].
Ces biens plus anciens sont souvent mieux placés que les nouveaux projets et plus spacieux [requête utilisateur]. C’est là que tu trouves les vraies « pépites » : des appartements haussmanniens à Paris, des villas avec vue sur mer sur la Côte d’Azur, ou des propriétés historiques dans le Bordelais. Ce sont des biens avec un charme unique que tu ne peux pas reproduire.
La clé est de ne pas avoir peur de la rénovation. En te projetant et en transformant un bien avec un design soigné, des matériaux nobles et des meubles sur mesure, comme j’aime le faire, tu crées une valeur ajoutée significative. Ce travail te permet non seulement de louer le bien à un prix supérieur, mais aussi de le revendre avec une plus-value importante, car tu as transformé un bien ordinaire en un produit de luxe exclusif.
En somme, le choix entre le neuf et l’ancien est une question de stratégie. Le neuf est idéal pour la plus-value rapide et la simplicité, tandis que l’ancien te donne la possibilité de créer de la richesse grâce à la rénovation et à la rareté d’un emplacement privilégié.
Neuf sur plan vs. Seconde main : Une analyse comparative
| Critère | Investissement dans le neuf sur plan | Investissement dans le seconde main |
| Stratégie | Flipping, plus-value rapide, investissement pur | Pépite, création de valeur par la rénovation |
| Avantages | Prix d’achat plus bas , frais de notaire réduits , plans de paiement flexibles , garanties | Emplacements de choix [requête utilisateur], plus grand espace [requête utilisateur], potentiel de valeur ajoutée par la rénovation |
| Inconvénients | Risque de retards de livraison , dépendance au promoteur | Coûts et risques de rénovation , diagnostics techniques souvent nécessaires |
| Risques | Volatilité du marché off-plan, faillite du promoteur | Sous-estimation des coûts des travaux, difficulté à revendre sans travaux |
| Compétences requises | Connaissance des promoteurs, analyse des plans de paiement | Capacité à se projeter, gestion de projet de rénovation, réseau d’artisans |
Troisième partie : La gestion de ton investissement et la fiscalité
Maintenant que nous avons une vision claire des marchés et des stratégies, il est crucial de te donner les clés pour sécuriser, gérer et optimiser ton investissement sur le long terme.
1. La gestion locative : L’art de déléguer et d’optimiser
Pour moi, un investissement est réussi quand il me libère du temps et me génère des revenus passifs. C’est tout l’intérêt des services de conciergerie et de gestion locative, notamment pour les biens de prestige.
Ces services full-service s’occupent de tout à ta place : la prise de photos professionnelles, la mise en ligne des annonces sur les plateformes comme Airbnb et Booking, l’ajustement dynamique des prix pour maximiser le taux d’occupation, l’accueil des voyageurs et la maintenance de la propriété. Des entreprises comme
Emerald Stay ou Weguest proposent ces services dans plusieurs pays.
Une autre option, plus sécurisante si tu cherches la stabilité avant tout, est le service de guaranteed rent (loyer garanti). Ce modèle te permet de déléguer la gestion et de recevoir un revenu fixe chaque mois, que le bien soit loué ou vacant. C’est une tranquillité d’esprit inestimable, même si cela peut impliquer un rendement légèrement inférieur au marché. À l’Île Maurice, certains promoteurs ou hôtels proposent ce type de schéma, avec des rendements nets garantis pendant plusieurs années.
2. Le cadre juridique : Les lois qui te protègent
Pour un investisseur, le cadre juridique est aussi important que le rendement. Les lois anti-squat sont un exemple parfait.
- En France : La loi
anti-squata été renforcée en 2024-2025 pour accélérer les procédures. Elle permet une expulsion sans passer par un tribunal après une simple demande auprès du préfet, dans un délai de 48 heures. De plus, la trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs, et les amendes sont plus sévères. - En Espagne : La situation a radicalement changé avec la réforme de mars 2025, qui permet une expulsion sous 48 heures et un recours accéléré à la justice en 15 jours. Cette loi est un signal fort envoyé aux propriétaires, qui voient un risque majeur levé.
- Au Royaume-Uni : L’abolition de la
Section 21ne signifie pas que tu n’as plus de droits. Tu pourras toujours expulser un locataire pour un motif légitime (vente du bien, occupation personnelle) en suivant une procédure encadrée par les tribunaux. Ce changement vise à créer un marché locatif plus équilibré et stable, ce qui est un atout pour un investissement à long terme.
3. Fiscalité et succession : La clé de la transmission
C’est un des aspects les plus complexes, mais aussi les plus cruciaux de l’investissement à l’étranger. Une fiscalité mal comprise peut anéantir tous les gains que tu as pu réaliser.
Pour les revenus locatifs et les plus-values, la règle est simple : la fiscalité dépend du pays où se trouve le bien et de l’existence d’une convention fiscale avec la France. En l’absence de convention, tu peux être doublement imposé. Certains pays, comme Dubaï et l’Île Maurice, offrent un cadre idéal avec une fiscalité très faible ou nulle sur ces revenus. En Espagne, tu seras imposé sur les revenus locatifs et les plus-values, avec des taux allant de 19 % à 26 % pour les non-résidents de l’UE. Aux États-Unis, tu peux choisir entre un taux fixe de 30 % ou une imposition à taux progressif sur tes revenus locatifs.
La question de la succession est encore plus complexe. L’Île Maurice est une des rares destinations à ne pas appliquer de droits de succession pour les étrangers, ce qui en fait une destination de choix pour la transmission de patrimoine. Aux États-Unis, en revanche, la fiscalité sur l’héritage est très lourde pour les non-résidents, avec une exonération de seulement 60 000 USD et un impôt pouvant atteindre 40 % sur le reste du patrimoine américain. Au Royaume-Uni, le système change en 2025 pour se baser sur la résidence de long terme, ce qui peut rendre les actifs mondiaux d’un résident britannique imposables à l’
Inheritance Tax. Il est donc essentiel de bien planifier ces aspects avec un expert pour éviter les mauvaises surprises.
